http://www.bossmag.ru/view.php?id=3304 Игорь ТЕОЛОГОВ: государство — это все мы

Председатель совета директоров группы компаний «Экологический фактор», заместитель председателя муниципального собрания муниципального образования Выхино-Жулебино, председатель экологической комиссии Игорь Теологов считает важнейшей своей целью в бизнесе и в жизни формирование здоровых экономических и общественных отношений — и в жилищной сфере, которой занимается прежде всего, и в экологической. И в сфере местной политики.

«Пряник» и последствия

— Игорь Леонидович, группа «Экологический фактор» состоит из нескольких структур…
— Да, и все так или иначе связаны с экологией человека, решением повседневных проблем жителей города. Это компания в сфере ЖКХ, строительная фирма, экологический фонд, компания по созданию магазинов шаговой доступности, сеть автомоек, газета «Экологический фактор». Что до нашей управляющей компании, то я с ее помощью стремлюсь продемонстрировать, как можно заниматься ЖКХ профессионально и эффективно. Я прежде всего хочу, чтобы жители посмотрели на нашем примере, что такое профессиональные управляющие компании. Мы уверены в своих силах, поэтому я точно знаю, что хуже, чем при ДЭЗах, не будет.
Зачастую управляющие компании думают лишь о том, как бы снять сливки, оставляя без внимания старый жилищный фонд. Они приходят в новые дома, семь — десять лет управляют ими, а когда возникает потребность в капремонте, бросают их и переходят опять на новые дома. Это стремление брать только сверхприбыльные сегменты на нашем рынке пока очень распространено.

— Но управление старым фондом интересно вам как бизнес или это некая промоакция вашего стиля работы?
— Интересно как нормальный бизнес, безо всяких сомнений. При условии, если таким управлением серьезно заниматься. Здесь нет тех прибылей, которые можно взять с нового жилищного фонда, но при грамотном подходе бизнес очень и очень привлекательный.
Понимаете, я планирую данным домом управлять и через 20 лет, я за свой счет ставлю счетчики воды, тепла и электричества, использую энергосберегающие технологии. На одной только экономии электроэнергии, воды, тепла, я верну вложенное, а со всего остального получу прибыль!

— Как вы относитесь к такому способу управления, как товарищество собственников жилья?
— ТСЖ — это очень важно. Потому что не все жители сами смогут выступать в качестве грамотных заказчиков услуг. К ним придет какое-нибудь ООО «Пряник», которое предложит не 12 руб. с квадратного метра, как серьезная, оснащенная фирма, а 2 руб. 50 коп. 51% жителей проголосует — и все! Скупой платит дважды. Три месяца ООО «Пряник» собирает деньги, но с такой выручкой расплатиться с ресурсоснабжающими организациями невозможно в принципе!

— И что может произойти дальше?
— Вскоре ООО «Пряник» исчезает. А через четыре месяца ресурсоснабжающие организации отключают дом за долги.
Бывает, что управляющая компания некомпетентна. Недавний пример. В один подмосковный поселок пришла управляющая компания. Поработала три месяца, собрала со всех деньги. Сделала кровли, отремонтировала подъезды, поставила шикарные входные двери. Жителям очень нравилось, как она работала, пока не возникли проблемы с водой и светом... За которые она целый квартал деньги не перечисляла!
Нередко управляющие компании не умеют работать с подрядчиками, не в курсе, что электричеством, подаваемым на жилые дома, сплошь и рядом нелегально «подпитываются» стоящие рядом коммерческие палатки. А РАО «ЕЭС» это не интересует, оно требует оплату за потребленную электроэнергию. Если платы нет, отключает электричество. И управляющая компания оказывается вынуждена оправдываться перед жильцами, почему дом отключили.
Именно поэтому я всегда сначала предлагаю договор на год — даю возможность жителям сохранить максимальную свободу выбора. При этом работаю так, что есть уверенность — буду управлять этими домами и через 20 лет.
Говорю жильцам на общих собраниях: «Вы можете посмотреть на меня как я работаю.
А я посмотрю на вас — как вы платите за услуги. И каждая из сторон примет для себя решение, придет к каким-то выводам». Только потом, поняв, что мы жильцам подходим и они подходят нам, предлагаем длительные договоры.

Неплательщик должен быть выселен!

— Жильцы подходят, если аккуратно платят по счетам?
— Да. Но 100% платежей не собирает никто, максимум 70%. Причем и этот процент дается с боем.
Я жду не дождусь, когда хоть один суд в России выселит неплательщика по иску управляющей компании!

— Но подобные решения были…
— Вы говорите о решениях выселить из общежитий. Из квартир еще не выселяли ни разу. Мне по крайней мере ничего не известно о таких прецедентах. Никто из российских судей не хочет брать на себя ответственность!

— Над ними, видимо, как дамоклов меч висит статья Конституции о праве на жилье?
— Да, но тут же возникает вопрос: почему этот принцип не соблюдается в отношении бомжей? Почему нарушается их право на жилье? Если следовать данному принципу, нужно покупать им жилье за счет государства или обеспечивать социальным на условиях временного проживания. Чего никто делать не торопится. Чиновники говорят: так они же сами продали свои квартиры, это был их свободный выбор. Но не платить за квартиру чаще всего такой же свободный выбор!
А то, что при продаже квартир дети остались без жилья, — это разве не нарушение прав этих детей? И в этом виновато государство, депутаты, проголосовавшие за закон о приватизации жилья, не содержащий норм о защите прав детей. Только расплодив беспризорников, спохватились и закон доработали. Однако тем ребятам, что лишились жилья, от этого не легче.
Но что такое государство? Это мы с вами — ведь мы голосовали за тех депутатов, а следовательно, косвенно это и наша с вами вина. Перед детьми, которые уже пострадали, мы несем ответственность, значит, мы все, вместе должны думать, как решать проблему.
Возьмем чисто юридический аспект неплатежей. По принципам юриспруденции права должны уравновешиваться обязанностями. Большинство же людей у нас кричит о своих правах на жилье, но забывает об обязанностях. Жилец потребляет воду, свет, использует мусоропровод — почему он может не платить?
И почему мы не можем лишить его прав, если он не исполняет своих обязанностей?!
Интересно, что при этом жильцы зачастую требуют от нас выполнения обязанностей, которые в наши функции не входят.

Неясные отношения

— Каких, например?
— Наша газета «Экологический фактор» недавно получила письмо от ветеранов из управляемого нами дома: а как вы будете помогать ветеранам?
Отвечу через ваш журнал: мы уже помогаем, но это наша меценатская помощь, не по обязанности, а по доброй воле. Компания не может взять на себя обеспечение ветеранов, заменить собой государство. Есть федеральный бюджет, есть московский бюджет, бюджеты органов местного самоуправления, там предусматриваются социальные льготы, специальное финансирование. То есть это вопрос к органам власти. Конечно, мы все на них должны повлиять, чтобы ветераны жили достойно, и в муниципальном собрании я постоянно и небезуспешно поднимаю данный вопрос. Но он не имеет отношения к управляющей компании.
Пусть, например, человек придет в магазин и скажет: «Дайте мне продукты бесплатно!» Никому такое и в голову не придет, правда? Потому что все понимают: это частная компания, а не собес, она работает для извлечения прибыли.
Существует закон, что услуги сантехника платные — это же ваше жилище, а не государственное, ваша частная собственность. Квартиры-то теперь в большинстве своем частные! Никому же не придет в голову заявить: «У меня на даче течет кровля, приезжайте и бесплатно чините!» А почему здесь приходит?

— Люди этого не понимают или не хотят понимать?
— Думаю, отчасти и то и другое. Потому что извлекать прибыль из своей постоянно дорожающей недвижимости все быстро научились — вон сколько квартир сдается. Но съемщики коммунальные платежи не оплачивают. Прописан один человек, а фактически живет большая семья. Значит, потребление ресурсов возрастает кратно, как и утилизация отходов. Но плату мы получаем за одного человека.
Приходит ко мне как-то немолодая женщина, пенсионерка, и говорит: «Игорь Леонидович, мне за квартиру нечем платить!»
«А социальные субсидии, — спрашиваю, — получаете?» Да, получает. «А стоимость вашей квартиры какая?» Здесь уже она молчит, но я и без нее знаю: очень большая — центр Москвы! Я тогда говорю гражданке: «Не по карману вам, уважаемая, пользоваться этой квартирой самой — сдайте ее, живите у детей. Если такой вариант не подходит, можете завещать ее столичному Департаменту социального жилья и спокойно жить, не внося квартплату, — за вас будет платить департамент. «Но меня это не устраивает, — отвечает она. — Мои дети не получат наследства!» Пусть тогда дети и счета оплачивают.

— И часто вам приходится вести подобные «идеологические» беседы?
— Постоянно, практически ежедневно! Очень мало, к сожалению, людей, которые задают действительно профессиональные вопросы. Спрашивают, как правило: «Сколько мы будем платить?» Я всегда отвечаю: «Читайте договор, ставки на обслуживание регулируются постановлениями Правительства Москвы. Никаких дополнительных поборов у нас нет».
Мало кто интересуется тем, что включает в себя обслуживание, какова его технология, в чем разница между обслуживанием дома и управлением домом. Что такое вообще управление домом в ситуации, когда в нем живут частные собственники.
Я не устаю объяснять нашим жильцам: то, что мы — управляющая компания, означает, что мы перед вами, собственниками, несем ответственность за весь спектр услуг в обслуживании жилищного фонда. Мы не начальники над собственниками, не арбитры в их отношениях. Если ваш сосед делает ремонт и постоянно шумит, не надо нам жаловаться — предъявляйте соседу претензию в установленном порядке, идите, если это необходимо, в суд.
Проблем с непроясненностью отношений между всеми участниками функционирования жилищного фонда очень много. К примеру, компания делает ремонт. Жилец обязан обеспечить доступ в квартиру. Но не обеспечивает: я не хочу, мой дом — моя крепость и т. п.
УК подает в суд, выигрывает. И на жильца в соответствии с законом налагается штраф… 1 тыс. руб. А в это время других соседей заливает. Такой закон пора менять.
Кроме того, очень важно информирование жителей, чтобы понимали: теперь они реальные хозяева квартиры, подъезда, двора — они, а не мы. И из этого понимания будет возникать более ответственное отношение к окружающему имуществу. Сегодня, когда кто-то ломает качели, максимум, что сделают жители, — вызовут милицию… Потому что качели построили за счет бюджета. А если бы они их вскладчину купили и установили, было бы совсем другое дело!
Еще одна актуальная для нашего сектора рынка тема связана с ценовой политикой городских властей. Говорю о недифференцированных расценках за услуги. Возьмем расценки на прокладку труб. Они единые для всех жилых объектов. Но одно дело — новое здание, а другое — заселенный дом, где нужно получить доступ в каждую квартиру, работать в стесненных условиях. Сейчас же и то и другое идет по одинаковой цене. Но реальная-то стоимость разная! Именно поэтому сегодня в городе ремонтные работы не выгодны. При встрече с главой столичного комплекса городского хозяйства Петром Павловичем Бирюковым мы озвучили эту проблему — и были услышаны.
Хотел бы сказать о такой важнейшей проблеме, как аккумулирование средств для капитального ремонта. Возьмем новый дом или дом только что капитально отремонтированный. Через 25 лет ему понадобится первый или очередной капитальный ремонт. А где брать деньги? Жители должны делать на это отчисления. У нас разработана технология: как деньги собирать, где держать (конечно, в Сбербанке), как контролировать. В Сбербанке открываются специальные субсчета, чтобы каждый житель видел, в каком состоянии его средства на капитальный ремонт.
Это государство должно взять под контроль. Так же как есть пенсионные отчисления, должны быть отчисления и на капитальный ремонт. В обязательном порядке!

— Как у вас возникла идея заняться «коммунальным» бизнесом?
— Эта сфера была непривлекательна с точки зрения сверхприбылей, которые были в 90-х годах, — по 300, 400%... Сегодня нормальная прибыль в основном 5—10%. Зарабатывать такую маржу в ЖКХ вполне реально, и именно поэтому к «коммунальному» бизнесу возник серьезный интерес во всех городах России. Успеха достигает тот, кто может поставить на службу своему бизнесу технологию работы.
Ведь что сделал Форд? Поставил конвейер, увеличив тем самым эффективность производства на сотни процентов. То же самое в любой сфере бизнеса: должна быть система — и оборудование, и профессионально подготовленные кадры. Люди — самое главное. Разговариваешь с иным руководителем, а он начинает причитать, что вот, мол, мои идиоты, дураки... И сразу же думаешь: «Так ты же тогда главный дурак!»

— А в какой мере используете труд приезжих рабочих?
— Честно говорю — в большой. Как патриот своего города, я понимаю, то нужно задействовать больше москвичей. Как бизнесмен, я ну никак не могу обойтись без привлечения рабочих из других регионов.
Причина не столько в том, что приезжие возьмут меньше, — сейчас, как правило, они знают себе цену. Они тем привлекательны для предпринимателей, что мотивированы на работу. В отличие от жителей столицы. Ко мне обращались с жалобами наши клиенты: приходил пьяный сантехник, взял 500 руб., ничего не сделал — и больше его не видели. И я его, кстати, тоже больше не видел… Зато москвич!

Трудно быть неактивным

— Бороться с этими проявлениями российской жизни вам приходится на практике — в муниципальном собрании. Тем более что вы очень активный депутат представительного органа власти…
— У нас трудно быть неактивным: Выхино-Жулебино — один из самых больших и сложных районов Москвы.
Главное для меня — помощь конкретным людям, в том числе и по «коммунальному» моему профилю. Ко мне пришел ветеран — кавалер трех орденов Славы! Я, к своему стыду, не знал, что такой человек в районе живет. И рассказал мне, что три месяца уже ДЕЗ не может устранить протечку в трубе. Мы с ним сели в машину, поехали, посмотрели. Там вся стена была мокрая, представляете?! Прямо вода текла!
На обратной дороге я заехал к директору подрядной организации и объяснил ему что к чему. Сказал: «Главу управы приглашу в эту квартиру, после чего ты вылетишь со своей хлебной должности!» В один день все было сделано.
Очень большую часть времени отдавал и отдаю депутатской работе. Для меня это не менее важно, чем бизнес. Помогаю школам, оказываю депутатскую и меценатскую поддержку пожилым людям, участникам войны. Потому что ни как бизнесмен, ни как пусть местный, но политик не могу чувствовать себя хорошо, когда вокруг непорядок. Еще раз повторю: государство — это все мы, а не только президент и чиновники. И когда мы научимся относиться к своей стране как ее граждане, а не как приживалы или арендаторы куска земли, в России наступит золотой век.

Теологов Игорь Леонидович, председатель совета директоров группы компаний «Экологический фактор».
Родился 26 февраля 1967 года в Москве.
В 1984 году окончил среднюю школу № 394 г. Москвы. С 1987 по 1989 год проходил службу в рядах Советской армии. В 1993 году с успехом окончил Московский энергетический институт по специальности «Инженер-теплоэнергетик». В 2002 году получил диплом с отличием Славянского экономического института. В 2004 году также с красным дипломом окончил Московский экономический институт по специальности «Бухучет, анализ и аудит». Кандидат экономических наук.
Карьерный рост Игоря Леонидовича начался в 1991 году, когда он стал соучредителем своего первого предприятия — фабрики игрушек «Тетраэдр».
В 1995 году открыл сеть автосервисов и автомоек — ООО «ТИН-авто».
В 2000 году была создана некоммерческая организация «Фонд “Экологический фактор”», основными целями которой являлись: распределение средств на комплексное улучшение экологической обстановки в Москве; содействие промышленным предприятиям в оптимизации технологического процесса производства; повышение технической оснащенности предприятий, занимающихся утилизацией и переработкой промышленных и бытовых отходов; благоустройство и озеленение территорий.
В 2001 году стала выходить городская газета «Экологический фактор». Игорь Леонидович Теологов — ее первый главный редактор.
В 2002 году И.Л. Теологов создал ООО «Экологический фактор», которое стало заниматься организацией торговли и оказанием бытовых услуг «шаговой доступности» для населения.
В 2005 году было создано ООО «Экологический фактор плюс». Эта управляющая компания является одним из лидеров на рынке коммунальных услуг.
Предприятие специализируется на предоставлении ремонтно-строительных и коммунальных услуг населению г. Москвы. В настоящее время организация активно занимается комплексным озеленением районов города, участвует в разработке и реализации социально значимых программ Правительства Москвы.
С 1999 года И.Л. Теологов является депутатом муниципального собрания района Выхино-Жулебино г. Москвы, председатель комиссии по экологии.